Che tu sia locatore o conduttore, non ha importanza.

Hai conosciuto l’altra parte, visitato magari più volte insieme l’appartamento, e sembra che ci sia una buona sintonia tra di voi. Si viene incontro quanto più possibile alle reciproche esigenze. Arriva il momento poi di sedersi a tavolino e stipulare un accordo. Il proprietario magari propone di abbassare il canone di locazione in cambio di una lavatrice nuova acquistata dall’inquilino, oppure il locatore propone di installare un condizionatore a fronte di un canone di locazione leggermente più alto.

Il padrone di casa è affabile e sorridente, così come il potenziale inquilino. Sembra quasi l’inizio di una grande amicizia, ma è proprio qui che occorre fare maggiore attenzione. La stipula dell’accordo è infatti un momento solenne che andrà a definire i rapporti tra le parti per tutta la durata del contratto. Ed una delle parti potrebbe proporre delle condizioni che non dovresti mai accettare.

Contratto d’affitto verbale ad uso abitativo

Un accordo verbale può apparire allettante alle parti per diverse motivazioni. Per il proprietario, perché va ad eliminare il suo carico fiscale. Potrebbe concordare con l’inquilino più basso di quanto previsto in presenza di contratto, e l’inquilino potrebbe accettare tale soluzione. Ma questa è una situazione che mette a rischio entrambe le parti in caso di problemi.

Il proprietario non può ricorrere allo sfratto.

Gli accordi verbali funzionano alla grande finché le cose vanno lisce. In caso di problemi però ci si ritrova senza praticamente alcun strumento per intervenire. Immaginiamo che l’inquilino che all’inizio sembrava la persona più pacata  e gentile del mondo risulti essere poi l’esatto opposto di quello che appariva, e che sia necessario allontanarlo dall’abitazione. In questo caso il contratto verbale è nullo e il padrone di casa non può ricorrere allo sfratto ma deve ricorrere ad altro e più lungo sistema processuale, il rilascio di immobile occupato senza titolo.

L’inquilino non ha diritto alla restituzione dei canoni

C’è sempre l’amico ‘avvocato della domenica’ che ricorda che siccome il contratto è soltanto verbale, l’inquilino non è tenuto a versare nulla.  Sbagliato. Se viene dimostrata una  locazione ‘di fatto’ , la determinazione del canone dovuto sarà fatta dal giudice sulla base dei parametri stabiliti dagli accordi locali e sarà restituita soltanto l’eventuale differenza  a favore degli inquilini.

Il contratto verbale non garantisce nessun risparmio.

Sia che ci si trovi in regime di canone concordato o di contratto libero, sono presenti importanti benefici fiscali  – ad esempio la cedolare secca per contratti liberi è una delle migliori tassazioni presenti in Italia.

Anche per l’inquilino sono presenti dei vantaggi: ad esempio in caso di canone concordato potrà godere di un canone locativo tendenzialmente più basso oltre che usufruire di altre agevolazioni in dichiarazione dei redditi.

Anche una sola copia del contratto non basta      

Il proprietario può far firmare all’inquilino una copia del contratto, e tenersela per sé, lasciando l’inquilino a mani vuote.  Una fotocopia non ha valore. E’ fondamentale che anche l’inquilino abbia una copia originale del contratto, firmata da ambo le parti. Nella situazione in cui soltanto il locatore abbia un copia del contratto,  soltanto questi potrà far valere i diritti del contratto, mentre il conduttore in caso di problemi dovrà addirittura procedere per vie legali a dimostrare l’esistenza di un contratto.

Conclusioni

Un buon rapporto tra le parti inizia con una stretta di mano e un sorriso. Ma nel lungo periodo potrebbe non bastare. Un contratto regolarmente registrato concede tutele ed agevolazioni di gran lunga superiori a quelli di altri accordi che presentano vantaggi peraltro soltanto apparenti, ma che come abbiamo visto espongono il fianco a rischi invece molto reali.

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