Il titolo di questo articolo contiene un errore. Infatti, quello che viene comunemente chiamato contratto di affitto è in realtà correttamente definito come contratto di locazione. L’affitto infatti è tecnicamente relativo a beni a carattere produttivo (attività commerciali, terreni), mentre nel caso di immobili, considerati beni non produttivi, si parla di locazione.

Questo piccolo errore fa parte del linguaggio comune quando si parla di immobili. Un errore invece ben più grave sarebbe non scegliere il giusto contratto di locazione per il tuo immobile, conoscendo per ciascuno i diversi vantaggi e svantaggi.

Locazione a canone libero (4 + 4)

Ha il vantaggio di essere un contratto a canone libero, pertanto il locatore potrà stipulare un contratto non vincolato ad importi né minimi né massimi. Si rinnova automaticamente salvo disdetta tramite raccomandata al conduttore con anticipo di almeno sei mesi sulla prima scadenza.

Un altro vantaggio del contratto è quello di avere la cedolare secca, una tassa che sconta aliquota fissa del 21% in questo caso. Tra gli svantaggi ricordiamo che la disdetta può essere data dal locatore solo per motivi specifici ben definiti dalla legge, tra cui ricordiamo l’esigenza del proprietario di destinare l’immobile a residenza sua, del coniuge o dei figli o qualora sia necessario eseguire dei lavori di ristrutturazione nell’appartamento o ancora che lo stato dello stabile sia gravemente compromesso e necessiti di integrale ristrutturazione.

Locazione a canone concordato (3 + 2)

Sono dei contratti-tipo che vengono definiti da accordi nazionali e a seguire da accordi locali tra Comuni e le organizzazioni rappresentative a livello locale. In questo caso l’importo (solitamente) può essere determinato tra le parti ma deve essere compreso in un intervallo stabilito dal singolo Comune.

I valori delle fasce sono determinati tenendo conto di alcuni fattori discriminanti quali ad esempio MQ, tipologia catastale, esposizione finestre ed accessori esclusivi (es. cantina). Come svantaggio, solitamente il canone concordato risulta inferiore al prezzo di mercato.

Ha come vantaggio quello di avere la cedolare secca al 10% . Anche in questo caso il contratto si rinnova automaticamente al 3° anno, salvo disdetta tramite raccomandata al conduttore entro sei mesi dalla scadenza. Il proprietario può dare disdetta esclusivamente alla scadenza del primo triennio per motivazioni in parte analoghe a quelle viste per il contratto 4+4, a cui si aggiunge come motivazione la volontà di vendere l’immobile.

Locazione per finalità turistica

La durata di questa tipologia di contratto è normalmente breve e comunque di durata non superiore ai 3 mesi. Non è necessaria disdetta. Sotto i 30 giorni di tempo non è necessaria registrazione del contratto e versamento dell’imposta di registro ed oneri accessori.

Qualora la locazione fosse superiore ai 30 giorni è necessario da parte del locatore effettuare la denuncia verso l’autorità competente; tale denuncia è sempre necessaria in alcuni casi particolari, tra cui la locazioni a cittadini extra UE. Si tratta in questo caso di un contratto molto snello utilizzato per la locazione delle cosiddette case vacanza.

La tassazione qui applicata è quella della cedolare secca al 21%, e qualora il contratto sia concluso tramite agenzie immobiliari oppure portali internet (Airbnb o Booking solo per citare i più famosi) questi fungono da sostituti di imposta e sono obbligati a trattenere la ritenuta del 21% al momento del pagamento per poi successivamente versarla allo Stato.

Locazione a studenti universitari

Questo contratto ha due caratteristiche fondamentali: residenza dell’inquilino in un comune diverso da quello in cui frequenta l’università, e che l’immobile si trovi in un Comune dove sia presente l’università o una sua sede distaccata.

Può essere firmato dai genitori dello studente, che risulteranno essi stessi come conduttori per conto del figlio, così come da uno o più studenti. In caso di firma di più studenti, in caso di recesso solo di uno di essi, gli altri dovranno provvedere al pagamento del l’intero canone ‘compensando’ anche la parte dello studente che recede, fino all’inserimento di un nuovo studente.

La durata della locazione è ammessa da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36. Pertanto come ogni altro contratto con durata superiore ai 30 giorni va registrato all’agenzia delle entrate.

Sebbene esistano solitamente accordi locali che indichino i valori di riferimento per area, è possibile modificarne l’importo sulla base di diverse variabili, tra cui durata e clausole particolari. Il rinnovo del contratto è tacito ed ammonta alla durata originaria prevista dal contratto (un contratto di 6 mesi in assenza di disdetta si rinnoverà automaticamente per altri sei mesi). Anche in questo caso, il locatore può usufruire della cedolare secca al 10%

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