Può capitare. Può capitare che il conduttore (l’inquilino) si trovi nella condizione di dover andarsene prima di quanto pianificato e stabilito in sede di contratto. Per il proprietario può trattarsi di un problema: magari aveva finalmente trovato l’inquilino perfetto: pagamenti regolari, ottima manutenzione dell’appartamento e nessun problema con il vicinato.  Ma anche se il rapporto non fosse così idilliaco, vediamo quali sono le condizioni affinché l’inquilino possa dare disdettata anticipata del contratto di locazione

Le tre condizioni base

La legge prevede queste tre condizioni per poter procedere con la disdetta anticipata del contratto di locazione da parte dell’inquilino.

  1. Gravi motivi
  2. Mancanza di responsabilità
  3. Non prevedibilità

La mancanza di responsabilità presuppone che ci sia buona fede da parte dell’inquilino, che si trovi costretto da una causa di forza maggiore a dover interrompere il rapporto di locazione, mentre la condizione di non prevedibilità presuppone che gli eventi che hanno portato alla disdetta anticipata non fossero neanche lontanamente preventivabili quando è stato stipulato il contratto di locazione.

Conviene prestare attenzione al fatto che, come per i gravi motivi che vedremo in seguito, l’onere di dimostrare la mancanza di uno di questi punti è a carico al proprietario e non dell’inquilino.

Motivazioni

Per gravi motivi si intende il sopraggiungere di motivi che rendano particolarmente gravoso, sotto il profilo economico, materiale o anche psicologico il proseguimento del rapporto di locazione. Tra i motivi principali ricordiamo:

  • la perdita del posto di lavoro
  • trasferimento del posto di lavoro in un luogo lontano rispetto a quello in cui è in essere la locazione
  • problemi familiari (che impongano un avvicinamento ai propri cari)
  • crescita della famiglia con conseguente necessità di trovare un’altra sistemazione
  • problemi strutturali o condominiali gravi che il proprietario non vuole affrontare.

Attenzione che nel caso in cui i problemi strutturali siano stati evidenziati nel contratto di locazione, questi non potranno costituire grave motivo per dar luogo alla disdetta del contratto di locazione.

Tempistiche

Il conduttore dovrà dare solitamente disdetta con preavviso di almeno 6 mesi. Il termine di 6 mesi è derogabile, potendo inserire nel contratto una clausola che identifichi un termine che potrà essere maggiore o minore.

La forma della comunicazione

La legge prevede che debba essere inviata al proprietario una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, e l’inquilino per tutto il periodo del preavviso sarà tenuto al pagamento del canone di locazione, anche qualora decidesse di lasciare l’appartamento libero prima della scadenza dei sei mesi.

Nella lettera di disdetta anticipata del contratto di locazione, il conduttore deve indicare:

  • Dati del contratto
  • Data di stipula del contratto
  • Data dalla quale far partire il recesso
  • Indicazione dei motivi gravi
  • Invito alla restituzione della caparra

Fine del rapporto

Alla fine del rapporto è necessario verificare che l’immobile sia restituito nelle stesse condizioni in cui era stato consegnato e che siano state rispettate le clausole previste in caso di termine del rapporto (ad esempio la tinteggiatura dell’appartamento, la verifica dell’integrità delle superfici strutturali, degli impianti e del mobilio qualora presente). Nel caso di lesioni o guasti, è meglio procedere con la formulazione di un elenco di tutte le varie problematiche per agevolare la valutazione dei danni ed in tal caso scalare l’importo dalla caparra inizialmente versata.

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