Già, perché non si tratta soltanto di un contratto di affitto. Si tratta in pratica di due contratti autonomi ma tra loro collegati, ed è stato introdotto e regolamentato nell’ordinamento italiano soltanto da qualche anno. Ma quali sono questi due contratti?

Il primo è un classico contratto di locazione, il secondo è un preliminare di vendita. Infatti la formula del Rent to buy  consiste da una parte in una classica locazione, caratterizzata però dal fatto che il conduttore si impegna ad acquistare il bene trascorsi solitamente 36 mesi, anche se può essere prevista una durata diversa in sede contrattuale e salvo la possibilità del conduttore di anticipare la data del rogito.

Vediamo insieme  vantaggi e svantaggi di tale soluzione.

Vantaggio #1: una caparra sostanziosa e un flusso di cassa più alto

Il contratto di Rent to buy prevede un impegno all’acquisto, pertanto è prevista una caparra che può essere anche sostanziosa, a maggior garanzia del venditore che in tal modo può essere ragionevolmente sicuro dell’impegno preso dall’inquilino acquirente.

Tale caparra, come in un normale preliminare di compravendita, andrà poi scalata dall’importo calcolato previsto al momento del rogito. Inoltre nel Rent to buy è previsto che la quota versata mensilmente dal conduttore al locatore sia divisa in due parti:

  • una parte di acconto sul prezzo di vendita, definita anche quota capitale
  • una parte relativa al godimento del bene, che si configura come una normale quota di affitto.

Il primo vantaggio per il venditore è quello di percepire un flusso di cassa decisamente più alto di quello previsto da una normale locazione. Ad esempio il proprietario potrà percepire una quota di 1000 euro mensili, di cui 800 a titolo di quota capitale e 200 per il godimento del bene, mentre in una normale locazione tale importo potrebbe essere inferiore anche del 30%.

Mentre la quota capitale non è soggetta a tassazione (in quanto poi contribuirà a formare l’imponibile al momento del rogito), la parte relativa al godimento del bene sarà soggetta alla normale tassazione prevista per gli affitti, e sarà per così dire ‘persa’ dal conduttore

Vantaggio #2: vendere ad un prezzo più alto ed ad un inquilino altamente qualificato

Il contratto di Rent to Buy solitamente consente al proprietario di vendere il suo appartamento ad un prezzo mediamente più alto di quello ottenibile sul libero mercato. Ma questo come è possibile?

Semplice: l’acquirente, anche se anticipa una caparra sostanziosa, gode della possibilità di posticipare il momento del rogito di diversi anni, dandogli la possibilità di allineare la sua situazione finanziaria, ad esempio sbloccando risorse economiche per l’acquisto dell’immobile, nonché dotarlo di uno storico di pagamenti significativo che fornisce un ottimo biglietto da visita per richiedere un mutuo agli istituti bancari.

Questo vantaggio per l’acquirente viene ad essere controbilanciato in un vantaggio anche il venditore, che può vendere il suo bene ad un prezzo anche del 10% superiore a quello di mercato.

Infine, dato che per la stipula di tale contratto è prevista una caparra di rilevante importo, il proprietario di casa, anche se concede inizialmente l’immobile in locazione, potrà essere piuttosto certo che l’immobile sarà ottimamente manutenuto,dato che alla scadenza del contratto il conduttore dovrà procedere all’acquisto.

Vantaggio #3: bloccare il prezzo di vendita

L’ultimo dei vantaggi di cui vogliamo parlare riguarda il prezzo di vendita. In un mercato che tende al ribasso, il proprietario potrà ‘congelare’ il prezzo dell’immobile in sede di stipula di contratto di Rent to buy, evitando in seguito di dover svendere il suo immobile a causa di potenziali ribassamenti del prezzo di mercato.

Ovviamente a fronte di tali vantaggi, esistono anche degli svantaggi di cui tener conto.

Svantaggio #1: inizialmente, è un contratto di locazione

Pertanto, valgono tutte le considerazioni previste per una normale locazione. Anche a fronte di una caparra, non è sicuro che, per sopravvenute situazioni, il conduttore si trovi ad onorare il suo impegno e a mantenere alla fine tutti gli accordi presi.

Come in una normale locazione, il conduttore potrà smettere di pagare il canone di locazione, danneggiare l’appartamento e rendere necessario il rilascio del bene (che è una procedura più semplice e veloce dello sfratto). Sebbene sia tutto sommato una eventualità improbabile, soprattutto a causa della caparra inizialmente versata che andrebbe persa, anche questo fattore va considerato.

Svantaggio #2: le tasse sulla casa rimangono a carico del proprietario

Fino al momento del rogito, tutta la tasse come IMU e TASI, nonché le manutenzioni straordinarie, rimangono a carico del proprietario, tranne per le parti che per legge spettano al conduttore. Questo svantaggio solitamente viene considerato in sede di negoziazione del prezzo, che pertanto risulta solitamente essere maggiorato rispetto quello normalmente presente sul mercato libero.

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