Come ripartire le spese di manutenzione quando affitti casa

Hai finalmente trovato l’inquilino ideale per la tua casa, firmato il contratto dopo una bella negoziazione in cui si definivano per filo e per segno tutti i termini dell’accordo (alla fine gli hai concesso di tener quel chihuahua in appartamento), e sbrigato tutte le pratiche burocratiche.

L’inizio di questa ‘relazione’ si è concluso pertanto nel migliore dei modi. Tuttavia, è soltanto l’inizio del viaggio, in quanto come ogni relazione può durare anche a lungo nel tempo, e possono esserci degli imprevisti lungo il percorso. Un appartamento ha sempre necessità di manutenzione, ma chi è che va a pagare in caso qualcosa si rompa o ci sia necessità di interventi più o meno urgenti e rilevanti?

#1 Fotografa l’immobile

Per iniziare, conviene che sia il proprietario che l’inquilino facciano una bella ‘fotografia’ dell’immobile, in modo tale che sia ben chiaro ad entrambi sia come è stato consegnato l’immobile, sia come dovrà essere manutenuto e restituito.

L’immobile ovviamente può essere anche affittato con difetti, l’importante è che le parti ne siano ben consapevoli: ad esempio la lavatrice potrebbe andar sostituita o il materasso cambiato, o anche che sia necessaria una sistemazione dell’impianto elettrico. Questo per evitare alle parti di puntare il dito contro situazioni che sono state ben chiarite ed accettate in sede di stipula di contratto.

#2 A chi la piccola, a chi la straordinaria

La legge sancisce che la piccola manutenzione è a carico dell’inquilino, e per piccola manutenzione si intendono le riparazioni “dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o caso fortuito“.  Sono insomma quelli legati al normale uso dell’immobile, come un vetro che si rompe o una maniglia da cambiare.

Sebbene sembra che la legge dica ‘chi rompe, paga’, questa definizione si perde puntualmente ogni volta che ci si trova nel caso specifico. Infatti, la legge ulteriormente specifica che tali “riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali”. Gli usi locali sono solitamente raccolti nel protocolli delle associazioni di categoria. Quindi, se non ci si arriva con il buon senso e con una buona relazione che si spera si sia costruita tra le parti, la decisione spetta al giudice.

La manutenzione  straordinaria ed ordinaria (quest’ultima cosa diversa dalla piccola manutenzione) è sempre a carico del proprietario. La straordinaria riguarda opere di rilevante impegno economico (sostituzione caldaia, sostituzione ascensore, rifacimento facciata), mentre la manutenzione ordinaria sono opere che devono essere eseguite con tempistiche stabilite (riverniciatura di infissi).

Puoi trovare qui una tabella riassuntiva che identifica a chi siano in carico gli interventi in gran parte delle situazioni.

Ricordiamo inoltre che se si è veramente trovato un inquilino perfetto, uno che non soltanto manutiene alla perfezione l’appartamento, ma addirittura interviene apportando migliorie, queste “non diano indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata”. In altre parole, all’inquilino che ha speso dei soldi per creare uno spettacolare cartongesso con faretti nella zona giorno, migliorando decisamente non solo l’estetica ma anche il consumo energetico, a questi non spetta niente.

Queste migliorie tuttavia:

• Se comunicate preventivamente al padrone di casa, e da lui approvate, verrà corrisposta un’indennità pari alla minor somma tra la spesa sostenuta e il valore della miglioria al momento della riconsegna dell’immobile

• Se non comunicate al padrone di casa, il valore di tali lavori potrà andare a compensare gli eventuali deterioramenti che si sono avuti nell’appartamento senza che ci sia colpa da parte dell’inquilino.

#3 Quando c’è fretta, molta fretta

In caso di urgenze, come quello di una caldaia in blocco il 24 Dicembre, l’inquilino può agire in autonomia (anche se si trattasse di qualcosa assolutamente a carico del proprietario) pagando la salata uscita prefestiva del tecnico, a patto che ne dia contemporaneamente avviso al padrone di casa.

Se il padrone di casa è a Copacabana a sorseggiare martini e non è raggiungibile, come ci si comporta?

In questo caso l’inquilino dovrà dimostrare che avrà provato a comunicare con il padrone di casa prima di procedere in autonomia, e che ci sarebbe stato un danno derivante dalla mancata riparazione (in questo caso, inquilino ridotto a ghiacciolo dopo qualche giorno al freddo).

Riferimenti normativi

art. 1575 c.c.: buono stato di manutenzione dell’appartamento dal locatore al conduttore

art. 1576 c.c.:  piccola manutenzione

L.392/78: disciplina delle locazioni di immobili urbani

art. 1577 c.c.: rubricato Necessità di riparazioni

art.1592 c.c.: miglioramenti apportati alla cosa locata