Ciao a tutti oggi volevo parlarvi un po’ della compravendita immobiliare e in particolare un dettaglio molto interessante.

Partiamo da qui: diciamo che tu hai un bene che ha valore di mercato 100.
cosa vuol dire? che se trovi delle persone interessate a comprare davvero, e interessate a vendere davvero, il valore di mercato di quel bene lì diciamo si attesta tra i 90 e 110.

Quindi c’è un valutatore, un perito super partes che ti fa una valutazione immobiliare e dice “ok, 100”. Quindi il tuo valore 100 più o meno 10% che cosa vuol dire? Che sostanzialmente entro questa fetta tu sei in grado di dire ragionevolmente che entro sei mesi/un anno (a seconda della valutazione che viene fatta), tu sei abbastanza sicuro di riuscire a vendere o a comprar

Inoltre tra questi due valori c’è quello a 95, che è il valore prudenziale che vale il bene per la banca per il mutuo.

Il problema grosso è che oltre ai 115 diciamo, quindi un 20% in più del valore prudenziale, c’è proprio un distacco (una rottura). Cioè oltre questo prezzo qui se il venditore mette fuori in pubblicità, diciamo per esempio 120, il bene non avrà offerte, cioè in questa situazione di mercato non è che la gente vede 120 e dice “vabbè vado a vederlo”.

No, è fuori dal mercato, non faccio neanche l’offerta, non vedo neanche se vale la pena sedermi a negoziare.

Allora cosa succede? Che spesso e volentieri i proprietari che vogliono vendere vanno dalle agenzie immobiliari che ovviamente gli danno dei prezzi molto bassi (perché l’agenzia immobiliare è interessata chiudere l’affare, non è interessata a far guadagnare il più possibile al venditore) quindi dirà un prezzo basso in cui è sicura che viene venduto. Però ovviamente gli dice anche “ma sei tu vuoi venderla a 120, vendiamola pure a 120!” perché il compito principale dell’agenzia immobiliare è quello di prendersi i mandati degli immobili, per poi dopo pian pianino, far vedere che non ci sono offerte per settimane i mesi dicendo che poi bisogna abbassare…

Questo fa sì che per il venditore si perde un sacco di tempo, un sacco di mesi alla ricerca di quale sia il prezzo con cui uscire, e anche poi i compratori che lo vedono che si abbassa pian pianino e poi dopo acquisteranno magari anche a meno del valore corretto di 100 perché la tendenza è, dopo aver aspettato così tanto, abbatto il prezzo e lo metto al valore che mi diceva l’agente immobiliare.

E questo quindi diventa un grosso problema soprattutto perché quando tu parti, al tuo bene non sai dov’è questo 100, non sai qual è il valore di mercato (che è il valore che ovviamente ti fornisce un perito) quindi è molto alta la probabilità che tu lo vada a mettere in pubblicità a valori o troppo alti (e quindi non riceverai offerte) o oppure troppo bassi (e lo svendi).

Quindi per chi vende è importante avere un valutatore che gli dica il prezzo e la strategia di vendita, e non va bene l’agenzia immobiliare perché di solito ha un conflitto di interessi su questa cosa qui.

Seconda cosa, anche per chi compra è interessante sapere dov’è questo 100 perché se quello che vende vende a 120 (quindi oltre questa soglia, oltre il prezzo di rottura) con un’offerta 95 chi compra sa che non verrà nessun altro a fare offerte perché troppo fuori mercato, quindi col tempo il prezzo verrà portato a 95.

Quindi anche in fase di negoziazione questo è assolutamente utile anche per chi compra casa.

Cosa costa una valutazione di questo tipo? a seconda del bene ovviamente, tra lo 0,5% e l’1% del valore del bene stimato, anche se c’è da dire che normalmente una persona che compra una casa ogni 30 anni magari non è così interessata e non si aspetta che di dover pagare un valutatore per fare una cosa del genere (va dall’agenzia che gli dice quanto vale la casa, anche magari guardando le case vendute nelle vicinanze) e a volte va bene, altre volte invece potrebbe non non catturare appieno le caratteristiche proprie del singolo immobile, anche perché se nelle vicinanze c’è nessun’altra vendita…

Invece per altre figure che ovviamente questo lo fanno più spesso, l’avere un valutatore valido è assolutamente importante a livello di business per fare un buon lavoro sia in fase di acquisto che in fase di vendita.

E quindi questa forbice 90-110 che dà l’idea di presumibilmente entro sei mesi un anno quanto mi posso aspettare di andare a vendere o comprare il bene in oggetto, in un business immobiliare è fondamentale (anche per capire i rischi connessi), quindi avere un perito che è in grado di darti con ottima approssimazione questi valori è sicuramente una figura da considerare per mettere in piedi la propria squadra di business, anche perché questo 0,5%-1% in fase di trattativa si va assolutamente a recuperare e con il vantaggio se uno vuole vendere di andare a vendere al prezzo corretto e quindi invece di mettere 120 metterlo a 110 per chiudere nella parte alto di questo range ed è conscio del fatto che ci sarà gente che arriverà e offrirà attorno alla cifra corretta perché il prezzo in uscita è un prezzo giusto e questo gli permetterà di vendere in tempi brevi e di realizzare tendenzialmente attorno al massimo che può realizzare.

Un altro piccolo spunto che volevo dare era questo: tendenzialmente come dicevo la persona media va a chiedere all’agenzia, però l’agenzia quanti immobili valuta in un anno? Se sono 4-5 persone un’agenzia complessivamente fattureranno in un anno 400 mila euro circa, questo qui equivalente circa il 5-6 per cento di commissione (una parte da chi compra e l’altra da chi vende) e da lì si può capire più o meno quanti immobili stimano in un anno o in un mese…

Quello che si vede è che un’agenzia media, rispetto a un valutatore che lo fa di lavoro, quello che l’agenzia valuta in un mese il valutatore lo valuta in una settimana! Quindi è molto più specializzato e focalizzato il valutatore a darti dei valori corretti ed è una figura estremamente importante perché è di norma molto più precisa e vuol dire che questo 10 per cento riesce a dartelo in maniera più corretta rispetto a quello che è un mediatore immobiliare medio…

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