Alla fine smette di pagare.

Lo stesso inquilino che ci aveva fatto un’ottima impressione, che era magari anche un conoscente o qualcuno che ci aveva consigliato un caro amico, che aveva acconsentito alle nostre richieste, con cui avevamo trovato un accordo economico soddisfacente, alla fine smette di pagare.

Solitamente è un qualcosa che succede gradualmente: all’inizio qualche ritardo, niente di grave, a fronte di un sollecito la situazione viene sanata, e ce se ne dimentica. Ma poi scatta il campanello di allarme: succede più volte, a volte le motivazioni non sembrano più così credibili, si promette di pagare i canoni non dovuti ma poi non si mantiene la parola, e a volte passano mesi prima che il proprietario decida di intervenire ed informarsi in merito.

Dando come presupposto che il contratto sia ad uso abitativo e sia stato redatto in forma scritta e regolarmente registrato all’agenzia delle entrate (altrimenti si tratta  di occupazione senza titolo, e le tempistiche si allungano notevolmente), vediamo i tre step da intraprendere per avviare la procedura di sfratto per inquilino moroso.

La prima cosa da sapere è che la legge prevede che il proprietario possa procedere con la procedura di sfratto dopo 20 giorni dal mancato pagamento anche di un solo canone di locazione, o qualora l’inquilino abbia accumulato un totale di spese condominiali a suo carico non pagate pari almeno a due mensilità di affitto.

Step #1: Lettera di diffida

La prima operazione da compiere è quella di inviare un lettera di diffida inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno, in cui si sollecita il pagamento dei canone arretrati in cui si invita a lasciare libero l’immobile pena il ricorso alle vie giudiziali.

Infatti, anche se l’inquilino è indietro con il pagamento di diversi canoni, ricevere una ingiunzione formale di pagamento scritta da un legale, con tutti i possibili scenari negativi che potrebbero verificarsi per l’inquilino, potrebbe far ben capire all’ inquilino la gravità della situazione ed agevolare la procedura di liberazione dell’appartamento senza proseguire ulteriormente mediante vie legali.

Step #2: Atto di intimazione sfratto

Qualora la lettera di diffida non sortisca effetti, come purtroppo spesso succede, si ricorre ad un atto di intimazione di sfratto per morosità , in cui si cita in udienza per convalida l’inquilino moroso. Tale udienza si andrà a tenere per legge nel tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata. Possono aversi tre possibili sviluppi:

Opposizione dell’inquilino

L’inquilino si presenta e fa opposizione alla convalida: se l’opposizione è fondata su causa scritta,  in questo caso il giudice può rinviare a giudizio ordinario l’esame delle cause di opposizione e lo sfratto rimane sospeso.

Saldo o richiesta proroga

L’inquilino si presenta e salda oppure chiede al giudice il “termine di grazia”, ossia un periodo in cui l’inquilino può saldare i propri debiti, di solito non superiore ai 90 giorni, fatta eccezione per disoccupati, lavoratori in cassa integrazione, disabili o persone con più di 65 anni, per i quali i tempi per sanare la morosità possono essere notevolmente più lunghi.

Inquilino non presente

L’inquilino non si presenta.  In questa situazione, ove ricorrano i presupposti e il giudice riceva attestazione da parte del proprietario della persistenza della morosità, emetterà ordinanza di convalida di sfratto , fissando la data entro cui ottenere il rilascio dell’immobile, di solito entro 6 mesi ma in alcuni casi tale termine può arrivare anche a 12 mesi.

Step #3: sfratto esecutivo

Se anche in questo caso l’inquilino non adempie, il proprietario, previa notifica di un atto di precetto e decorsi non meno di 10 giorni, il proprietario dovrà rivolgersi all’ufficiale giudiziario, che solitamente procederà con una prima visita “bonaria”.

Dalla seconda visita (in quanto la prima non ha portato a nessun risultato) per prassi è possibile domandare l’esecuzione forzata, prevedendo l’utilizzo della forza pubblica (Carabinieri o Polizia), di un fabbro per forzare la serratura (o per cambiarla alla fine dello sfratto) e di altre figure qualora necessarie (un medico della A.S.L o un veterinario in caso di presenza di animali).

Conclusioni: quanto tempo serve per liberare l’appartamento e quanto costa?

Sono presenti troppe variabili pertanto non è possibile fare una stima precisa.

In alcuni casi può andare bene, a volte può bastare la semplice lettera di diffida o ancora quando l’inquilino capisce che la sua situazione debitoria verrebbe pesantemente compromessa e si troverebbe nella situazione difficile ed imbarazzante di dover organizzare un trasloco sotto procedura esecutiva – ma purtroppo questa non è la norma.

In altri, dopo l’udienza di convalida, dipende in gran parte dalla data che il Magistrato fissa come ultima per il rilascio. Se l’immobile non viene rilasciato entro tale data si ricorre tramite legale agli ufficiali giudiziari, ed anche qui la procedura può essere ritardata dal caso specifico (inquilino che si oppone all’ accesso, interessamento dei servizi sociali).

Mediamente sono necessari dai 6 ai 12 mesi dall’apertura del fascicolo, a volte anche più tempo.

Sfrattare un inquilino moroso può essere una procedura lunga e costosa per il proprietario di casa.  A fronte del costo di un legale (che di solito si aggira su valori di non molto inferiori ai 1000 euro per una tale pratica), c’è da aggiungere tutti i costi della procedura esecutiva che saranno inizialmente a carico del proprietario, senza considerare il mancato percepimento dei canoni di locazione.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.