Il signor Gianni, ingegnere da una vita, aveva finalmente deciso di mettere a reddito quell’immobile ereditato da una vecchia zietta.

Pensava che un immobile così vetusto non avesse molta possibilità di essere locato, invece tramite un amico è riuscito ad affittare ad una simpatica coppia che gli ha fatto una buona impressione, ed è anche riuscito a spuntare un prezzo tutto sommato soddisfacente.

Che cosa succede però esattamente dopo la firma?

Il signor Gianni è un tipo autonomo e preciso, e decide di fare tutto da solo. Vediamo insieme a Gianni quali sono tutti i documenti necessari nonché  gli adempimenti fiscali e normativi da seguire.

# Quali contratti vanno registrati

Qui la questione era piuttosto semplice: tutti i contratti di locazione vanno registrati, a patto che abbiano durata superiore a 30 giorni. Gianni concordò con gli inquilini un contratto 3+2 a canone concordato con cedolare secca: da libero professionista, non poteva credere ad una tassazione così vantaggiosa. Si domandò perché non avesse deciso prima di affittare il suo appartamento.

# Quali documenti servono

Il signor Gianni si armò di tutta la documentazione necessaria: una copia del contratto, i suoi dati anagrafici (carta d’identità e codice fiscale) e i dati anagrafici degli inquilini per questi dovette aspettare qualche giorno, visto che gli inquilini erano in vacanza – sembravano godersi davvero la vita quei due.

Infine, servivano anche le informazioni relative alle pertinenze, la categoria catastale e la sua rendita, tutte informazioni che gli dissero che poteva reperire sull’atto di provenienza, nel suo caso l’atto di successione.

# Intestazione

Il signor Gianni aveva inizialmente pensato di intestarlo a nome della moglie casalinga, ma è stato correttamente informato che questo non è possibile, in quanto unico proprietario. La registrazione deve essere effettuata obbligatoriamente a nome del proprietario dell’immobile.

# Come e chi registra

Come tutti, il signor Gianni ha una vita piuttosto impegnata, sempre di qua e di là a preparare progetti, e inizialmente voleva delegare la registrazione del preliminare ad un professionista (un intermediario abilitato a registrare un contratto di locazione a nome terzi, ad esempio un avvocato, un agente immobiliare o un’ associazione di proprietari di casa).

Avrebbe potuto delegare anche un familiare, ad esempio sua moglie Pina, anche se non la vedeva molto ferrata in pratiche burocratiche. Come dicevamo però, Gianni è un tipo che preferisce far da solo.

In questo caso Gianni preferisce la soluzione telematica, utilizzando il sistema RLI Web dell’Agenzia Delle Entrate, di cui ha trovato le informazioni qui. Un’informazione lo colpì quando decise di registrare in via telematica: che è obbligatoria solo nel caso si possiedano almeno 10 appartamenti.

Non sarebbe affatto male avere 10 appartamenti in affitto, pensò.

In alternativa, Gianni avrebbe potuto recarsi direttamente all’Agenzia Delle Entrate della sua città e compilare il modello RLI in formato cartaceo.

Gianni si domandò se doveva allegare il contratto di locazione al modello RLI. E’ una pratica facoltativa, ma Gianni decise di allegarla comunque, per fare le cose in maniera precisa, preciso come ogni ingegnere che si rispetti.

# Entro quando bisogna registrare

Gianni registrò il contratto di locazione pochi giorni dopo la stipula, pur avendo 30 giorni a disposizione per effettuare la registrazione.

Se fossero passati più di 30 giorni che sarebbe successo?

Il contratto non registrato sarebbe stato nullo.  Gianni di sicuro non voleva che poi i suoi sorridenti inquilini potessero smettere di pagare il canone non avendo un regolare contratto, o peggio ancora che si rivolgessero ad un giudice per far regolarizzare la situazione. Gianni ne aveva lette di brutte storie.

Inoltre, Gianni comunicò la registrazione tramite raccomandata con ricevuta di ritorno sia agli inquilini sia all’amministratore di condominio: una prassi obbligatoria, anche se non ben specificata nelle modalità dalla normativa, che indica come termine massimo i 60 giorni per effettuare questa attività.

# Quanto costa registrare il contratto di locazione

Anche qui Gianni si trovò di fronte un’ inaspettata sorpresa. Avendo scelto il contratto con cedolare secca, il contratto era esente dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo.

Se Gianni avesse deciso per un contratto senza cedolare secca, avrebbe dovuto pagare:

  • L’imposta di registro al 2% sul canone annuo (es. canone annuo 6000 euro, imposta 120 euro). L’imposta di registro può essere versata in soluzione unica per tutti gli anni previsti dal contratto, oppure anno per anno.
  • L’imposta di bollo pari a 16 euro per ogni 100 righe di contratto, oppure 4 facciate (non dovuta però in caso di registrazione telematica).

Nel caso Gianni avesse dovuto pagare l’imposta di registro, nell’esempio 120 euro su base annua, quest’importo sarebbe stato diviso in parti uguali tra Gianni e i suoi simpatici inquilini, quindi 60 euro a testa.

# Cosa succede dopo la registrazione del contratto.

Gianni si era informato di tutte le eventualità possibili dopo la registrazione del contratto, pur sperando con tutto il cuore che il contratto durasse per tutti gli anni previsti, e che desse meno problemi possibile.

Avendo aderito al regime della cedolare secca, non era tenuto al versamento dell’imposta di registro su base annuale (o corrisposta in un’unica soluzione per tutta la durata del contratto). Tuttavia se il contratto di locazione fosse stato oggetto di cessione, risoluzione anticipata o proroga, avrebbe dovuto versare l’imposta di registro, pur aderendo al regime di tassazione agevolata.

Conclusioni

Gianni aveva finito di registrare il contratto. Il più era fatto. Ora rimaneva solo da sperare che le cose filassero lisce. Come aveva appreso come registrare il contratto di locazione, avrebbe imparato in seguito parecchio su come funziona la locazione, e sugli obblighi di entrambe le parti del contratto.

Da bravo ingegnere, Gianni stilò una lista dei passaggi fondamentali quando si registra un contratto di locazione:

  • Il contratto va sempre intestato a nome del proprietario dell’immobile
  • Deve avvenire entro 30 giorni, altrimenti è da considerare nullo
  • Entro 60 giorni, deve essere presentata comunicazione all’amministratore di condominio e all’inquilino
  • La registrazione va fatta o personalmente o telematicamente o tramite intermediario
  • L’imposta di registro va divisa in parti uguali tra inquilino e proprietario
  • La cedolare secca è una gran bella cosa

 


articolo originale disponibile qui: https://affittozeropensieri.wordpress.com/2018/06/20/come-gianni-imparo-tutto-quello-che-serve-su-come-registrare-il-contratto-di-locazione/

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